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Valeur locative : ce que la réforme change pour vous, sur dix ans
Dès le 1er janvier 2029, la valeur locative n’est plus imposée, et les intérêts et l’entretien du logement que vous habitez ne se déduisent plus. Ce simulateur pour le Valais compare les deux régimes sur dix ans pour votre résidence principale, avec vos chiffres.
Simulateur pour le Valais
Dix ans avec la valeur locative, dix ans sans
Le même bien, le même ménage, deux régimes complets. Le prix préremplit tout le reste ; chaque valeur se corrige.
Le bien
Prix d’achat et âge du bâtiment.
Préremplie à 0,5 % du prix par an sur dix ans. Dans le régime actuel, elle se déduit l’année des travaux à la place du forfait ; dès 2029, plus du tout.
La valeur locative
Si vous êtes déjà propriétaire, elle figure sur votre taxation.
Rendement locatif estimé
Estimée à 60 % d’un loyer du marché de CHF 2’250 par mois, soit un rendement locatif de 4,0 % du prix. Ajustez le rendement avec les flèches, ou saisissez directement votre valeur.
Votre financement
Préremplie à 80 % du prix, la dette se corrige ; l’amortissement du 2ᵉ rang suit, comme dans notre simulateur de financement.
80 % du prix. Au-dessous de 65 %, plus d’amortissement obligatoire.
- Amortissement annuel
- CHF 6’750
Taux hypothécaire**
Prérempli au taux moyen actuel d’une hypothèque fixe à 10 ans (1,92 %).
Votre ménage
Pour estimer vos impôts.
Celui de votre dernière taxation. Prérempli à partir du revenu qu’exige la banque pour ce bien.
Écart sur dix ans*
CHF 18’052
En faveur du nouveau droit — soit CHF 150 par mois, 12,5 % des impôts payés sur dix ans.
Avec la valeur locative
Régime actuel : ce que le logement ajoute à votre revenu, et ce qu’il en retire, année par année
- Valeur locative imposée
- Intérêts déduits
- Entretien et rénovation déduits
- Solde ajouté au revenu
- Valeur locative imposée
- + CHF 162’000
- Intérêts déduits
- − CHF 97’848
- Entretien et rénovation déduits
- − CHF 48’580
- Solde ajouté à votre revenu
- + CHF 15’572
- Impôt en plus sur dix ans
- + CHF 4’744
- soit, par mois
- CHF 40
Sans la valeur locative
Régime dès 2029, sur la même échelle
- Intérêts payés, non déduits
- Intérêts déduits (premier achat)
- Rénovation payée, non déduite
- Intérêts payés, non déduits
- CHF 42’848
- Intérêts déduits (premier achat)
- − CHF 55’000
- Rénovation payée, non déduite
- CHF 34’000
- Impôt en moins sur dix ans
- − CHF 13’308
- soit, par mois
- CHF 111
Votre impôt sur le revenu sans le logement : CHF 14’018 par an.
Ce que montrent ces chiffres
Quatre constats, calculés avec vos chiffres
- 1
Les taux
Au taux de 1,92 %, la valeur locative que vous déclarez dépasse les intérêts et l’entretien que vous déduisez : le nouveau droit vous laisse CHF 18’052 sur dix ans. L’ancien régime ne redeviendrait plus favorable qu’à partir d’un taux d’environ 3,4 %. - 2
L’amortissement
Chaque CHF 10’000 remboursés vous épargnent CHF 192 d’intérêts par an. Avec la valeur locative, l’impôt vous en reprend environ CHF 51, parce que vous perdez autant de déduction. Sans elle, vous gardez tout : amortir devient plus intéressant qu’avant. - 3
Le premier achat
Pour un premier achat d’une résidence principale en Suisse, les intérêts restent déductibles pendant dix ans, jusqu’à CHF 10’000 la première année, puis 10 % de moins chaque année. Sur dix ans, le nouveau droit vous laisse alors CHF 18’052, contre CHF 4’744 sans cette déduction. - 4
Les travaux
Votre rénovation de CHF 34’000 la dixième année se déduit dans le régime actuel : environ CHF 7’578 d’impôt en moins cette année-là. Dès 2029, elle ne se déduit plus. Malgré elle, le nouveau droit reste plus favorable de CHF 18’052 sur dix ans. Dans la réalité, dès 2029 aucune rénovation de votre logement ne se déduit plus : seules celles payées avant fin 2028 le restent.
Ce que le calcul suppose
- *
- Impôts estimés avec les barèmes officiels 2026 du canton du Valais, de la commune de Sion (coefficient 1,10, indexation 176 %) et de l’impôt fédéral direct, sur le même revenu imposable pour les trois impôts. Pour les couples mariés, le barème fédéral est une estimation, et la réduction de l’impôt cantonal (35 %, entre CHF 680 et 4’900) n’est pas appliquée à l’impôt communal.
- **
- Taux moyen actuel d’une hypothèque fixe à 10 ans, supposé constant pendant dix ans. Dette réduite chaque année de l’amortissement du 2ᵉ rang.
- ***
- Estimée à 60 % d’un loyer du marché, lui-même estimé par le rendement locatif choisi, et la même pour l’impôt cantonal et l’impôt fédéral. Forfait d’entretien de 10 % ou 20 % selon l’âge du bâtiment.
- ****
- Estimé à partir du revenu brut qu’exige la banque, moins les déductions usuelles (AVS, chômage, accidents, 2ᵉ pilier, frais professionnels, primes d’assurance). Remplacez-le par celui de votre taxation.
- Le bien est votre résidence principale. Pour une résidence secondaire, la valeur locative disparaît aussi en 2029, mais le canton pourra la remplacer par un impôt spécial. Pour un bien loué, la réforme ne change ni l’imposition du loyer ni la déduction de l’entretien.
- La rénovation est comptée entièrement comme de l’entretien. Si elle améliore le confort ou dépasse CHF 50’000 pour une cuisine, le canton en classe une partie en plus-value, qui ne se déduit pas du revenu mais du gain à la vente.
- Déduction premier achat : plafonds de la loi (CHF 10’000 pour un couple marié, CHF 5’000 pour une personne seule, moins 10 % par an pendant dix ans), sous réserve des dispositions d’exécution encore à publier.
N’entrent pas dans le calcul : l’impôt sur la fortune, l’impôt foncier, l’impôt sur les gains immobiliers, d’éventuelles déductions cantonales pour l’énergie et l’impôt sur les résidences secondaires.
Ce simulateur illustre la réforme ; il ne calcule pas votre impôt. Pour l’optimisation fiscale, adressez-vous à votre fiduciaire — ce n’est pas notre métier.
Les sources officielles
- Loi fédérale sur le changement de système d’imposition de la propriété du logement, texte du vote final du 20 décembre 2024 (Parlement)
- Le Conseil fédéral fixe l’entrée en vigueur au 1er janvier 2029, communiqué du 1er avril 2026
- Changement du système d’imposition de la propriété du logement (Administration fédérale des contributions)
- Nouvelle réglementation sur les intérêts passifs, fiche du 15 août 2025 (Département fédéral des finances)
- Barèmes de l’impôt cantonal et communal (Service cantonal des contributions du Valais)
- Détermination de la valeur locative (Service cantonal des contributions du Valais)
- Catalogue des frais relatifs aux immeubles, édition 2022 (Service cantonal des contributions du Valais)
- Impôt fédéral direct : barèmes et déductions 2026 (Administration fédérale des contributions)
Et ce que la banque vous accordera ?
Le même prix, vu par la banque : fonds propres, charges théoriques, revenu requis.