L’île Maurice renforce sa position de destination phare pour l’investissement immobilier international grâce à un cadre juridique constamment actualisé, combinant stabilité légale, garanties financières robustes et avantages fiscaux compétitifs. Les récentes réformes, notamment celles de décembre 2024, ont introduit des mécanismes innovants pour sécuriser les transactions tout en dynamisant l’économie locale. Ce système, appuyé par des dispositifs comme le VEFA (Vente en état futur d’achèvement, ou vente sur plan) et des régimes immobiliers structurés, offre aux investisseurs étrangers une protection multidimensionnelle de leurs actifs.
1. Un cadre légal transparent et attractif pour les investisseurs étrangers
1.1 Les régimes immobiliers structurés
L’île Maurice a perfectionné ses dispositifs d’accueil pour les investisseurs internationaux grâce à différents régimes clés, chacun adapté à des profils d’investissement spécifiques.
Le Property Development Scheme (PDS), héritier des anciens IRS et RES, permet l’acquisition de propriétés résidentielles haut de gamme intégrées à des écosystèmes complets (golf, marinas, services VIP).
Les Smart Cities se distinguent par leur approche technologique et durable, offrant des environnements mixtes (résidentiels, commerciaux, loisirs) alignés sur les standards internationaux de développement urbain.
Depuis décembre 2024, une innovation majeure régit les transactions : les non-citoyens doivent désormais régler 85 % du prix d’achat en roupies mauriciennes (MUR), les 15 % restants pouvant être libellés en devises étrangères ou en MUR. Cette mesure, pilotée par l’Economic Development Board (EDB), vise à ancrer les investissements dans l’économie locale tout en maintenant une ouverture aux capitaux internationaux. Les fonds étrangers doivent transiter par des comptes bancaires mauriciens avant conversion, un processus supervisé par les notaires pour garantir la conformité.
1.2 Restrictions et protections territoriales
Le législateur mauricien a introduit des garde-fous pour préserver le patrimoine national tout en facilitant l’investissement étranger. Les acquisitions sont limitées à 0,5276 hectare (1,25 arpent) par propriété résidentielle, avec interdiction d’acquérir des terres agricoles ou domaniales sans autorisation spéciale. Cette limitation spatiale s’accompagne d’une obligation d’utiliser des promoteurs agréés par l’EDB, filtrant ainsi les projets immobiliers selon des critères de qualité et de viabilité économique.
2. Un titre de propriété sécurisé et inscrit au registre foncier
2.1 La certification notariale renforcée
Toute transaction immobilière impliquant des non-résidents doit obligatoirement passer par un notaire mauricien, garantissant :
- La vérification légale du titre de propriété
- Le respect des quotas de paiement en MUR
- L’enregistrement au Conservatoire des Hypothèques, registre foncier national
Ce processus élimine les risques de litiges postérieurs, chaque acte notarié faisant foi devant les tribunaux locaux. Contrairement à d’autres juridictions autorisant les contrats sous seing privé, Maurice impose cette formalité pour toute acquisition immobilière étrangère.
2.2 La propriété pleine et entière
Les investisseurs bénéficient d’un droit de propriété perpétuel, sans restriction de durée ou de renouvellement. Ce régime, hérité du droit civil français, contraste avec les systèmes de leasehold prédominants dans d’autres pays émergents. La libre disposition du bien (vente, location, transmission successorale) est garantie, sous réserve du respect des régimes fiscaux applicables.
3. Des garanties solides contre les risques financiers
3.1 Le VEFA mauricien : une sécurité juridique héritée du droit français
Inspiré du modèle français de vente en l’état futur d’achèvement, le VEFA mauricien intègre depuis 2024 des garanties renforcées :
- Garantie Financière d’Achèvement (GFA) : Obligation pour le promoteur de fournir une caution bancaire couvrant 110 % du coût du projet, activable en cas de défaillance
- Garantie décennale : Responsabilité du constructeur sur les vices affectant la solidité du bâti pendant 10 ans
- Assurance dommages-ouvrage : Couverture immédiate des sinistres sur les éléments non couverts par la garantie décennale
Un mécanisme innovant permet aux acheteurs de personnaliser leurs futurs biens (choix des finitions, agencement intérieur) tout en restant dans le cadre légal du VEFA, à condition que ces modifications n’affectent pas la structure porteuse ou l’aspect extérieur du bâtiment
3.2 Contrôle renforcé des promoteurs
L’EDB exerce une supervision active sur les développeurs immobiliers via :
- Un agrément préalable obligatoire pour tout projet destiné aux étrangers
- Des audits financiers semestriels sur les fonds collectés
- L’obligation de réserver 5 % du budget total à un compte séquestre pour les imprévus
Ces mesures ont réduit de 72 % les litiges liés aux retards de livraison entre 2023 et 2025 selon les données de la Chambre des Notaires
4. Un système fiscal clair et avantageux
4.1 Exemptions et taux compétitifs
Le régime fiscal 2025 maintient les avantages historiques tout en introduisant des incitations ciblées :
- Exonération de l’impôt sur les plus-values pour les résidences principales détenues plus de 5 ans
- Taux réduit à 3 % pour les revenus locatifs issus de Smart Cities
- Suppression de la retenue à la source sur les loyers perçus par les non-résidents
Les conventions de non-double imposition avec 46 pays (dont la France, l’Afrique du Sud et l’Inde) protègent les investisseurs contre les impositions croisées
4.2 Nouveautés 2025 : crédits d’impôt pour investissements verts
Une innovation fiscale récompense les acquisitions dans des projets certifiés EDB Eco-Responsable :
- Réduction d’impôt de 30 % sur les revenus locatifs pendant 5 ans
- Amortissement accéléré des équipements énergétiques (panneaux solaires, systèmes de récupération d’eau)
5. Le permis de résidence : une porte d’entrée sécurisée
5.1 Conditions d’éligibilité actualisées
Les seuils d’investissement varient selon les régimes :
- PDS/IRS : USD 375 000 minimum (contre USD 350 000 auparavant) pour une résidence principale avec permis familial
- Smart Cities : USD 300 000 avec engagement de résidence 6 mois/an
- IHS (Invest Hotel Scheme) : Acquisition d’au moins deux unités hôtelières pour un permis commercial
5.2 Sécurisation du statut résidentiel
Le permis, valable initialement 10 ans, devient renouvelable par tacite reconnaissance sous trois conditions :
- Maintien de la propriété
- Absence de condamnations pénales
- Justificatif d’assurance santé couvrant le séjour
Une nouveauté 2025 permet la conversion du permis résidentiel en permis de travail après 3 ans de résidence continue, favorisant l’intégration économique des investisseurs
Conclusion
L’île Maurice a su moderniser son cadre juridique immobilier pour répondre aux exigences des investisseurs internationaux tout en protégeant ses intérêts nationaux. Les récentes réformes – paiement majoritaire en MUR, renforcement des garanties VEFA, éco-incitations fiscales – consolident la position de l’île comme destination sécurisée. Avec un taux de litiges immobilier inférieur à 1,2 % (Banque de Maurice, 2025), le modèle mauricien offre une alternative crédible aux marchés traditionnels, alliant sécurité juridique et potentiel de rendement.